日本商業地產投資全球第一

要記錄2020,才能更好地應對2021。對於很多日本人來說,2020年可能是一個永生難忘的年份。

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在這樣的一年裡,日本房地產又經歷了哪些重要的大事件?

從奧運會延期修訂,到新首相上臺;從國際頂級投資者如Warren Buffet, BlackStone疫情中狂買日本地產,到二手房成交量腰斬,這些事件,有的是因為疫情而產生,有的對今後小市民、廢青窮L港女在日本的投資形勢造成了深刻影響。

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日本第一波疫情高峰是今年的4月,時任日本首相的安倍晉三宣佈日本當即進入緊急事態。這是日本歷史上首次進入緊急事態。

期間,人們被要求儘量在家,避開三密,因為日本沒有相關法律約束,所以主要是靠人們自覺。不過,日本大和民族是真的很自覺,在發佈緊急事態宣言之後,便沒事不接觸人群,減少外出。

而這也就影響了日本、特別是東京、大阪、福岡的房產成交情況。首都圈二手房4月的成交量直接腰斬。要知道,4月是日本樓市傳統意義上的小高峰,各大公司為了沖業績會有很多小優小惠,這個時候買房的市場就比較熱。然而,因為緊急事態宣言,2020年的4月市場變得格外冷清,成交量腰斬、房價下跌。

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因為這些成交量下跌的主要原因在於外界的限制,健康的需求被抑制而導致的,所以之後幾個月,樓市逐漸回暖,成交件數上升,單價也開始恢復正增長。

日本商業地產投資全球第一

今年12月,全球知名房產研究機構JLL發佈了世界1-9月商業地產投資報告。其中,東京成為疫情中最抗壓的資產選擇,成為投資商業不動產全球第一。

具體數字來看,全球商業房地產投資受疫情的影響不算大,總投資額同比下跌2%,為34,496億日元。其中,東京以194億美元(約為2萬日日元)居首,大阪則是45億美元排名第18位。

在普華永道PWC2021年前瞻總結中寫到,海外投資者普遍看好日本的房地產市場。海外投資者主要看中日本資本市場的超低利率、資金進出的靈活性、充足的現金流,以及相對獨立和充分發展的國內市場,在過去9個月裡,日本市場並未出現其他亞洲國家面臨的房產成交暴跌的危機。

所以,從世界的資金在危機時刻買東京資產也能說明,它的可靠性和穩定性受到全球資本的肯定。今年包括黑石、香港基金、加拿大都預備或者正在投資日本的房地產市場。

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東京奧運會延期1年,對房產有何影響?

324日,在多方揣測奧運會將延期甚至取消的消息滿天飛之際,時任日本首相安倍晉三正式向外界確認:受到疫情感染不斷擴大的影響,2020東京奧運會將延期一年,至2021724日。

理論上來說,東京奧運會的概念對新樓的影響大於二手房。去年東京的新房價格有一波大升,這其中就是78月時,不確定性會給新房市場帶來不小打擊。

對於普羅大眾在東京大阪的投資房來說,因為不是流動性高的資產,房地產往往受到市場壞消息的影響小,價格變動也比較滯後。而經過了一年的消化,東京奧運會延期這個消息確實對日本樓市基本已經沒什麼影響了。

我們看到9月開始,首都圈的二手房成交量大增,需求回來了。與此同時,日經股指大升至30年最高點,這對於房產市場是有提振效果的。所以可以說,短期內,相比於奧運會延期,緊急事態這些限制人們出行的政策對樓市的影響更為顯著。

疫情導致大量酒店倒閉,民宿受影響香港投資者卻低吸日本店鋪

由於中共疫情的感染在全球蔓延,日本海外遊客來源國銳減,東京、大阪的居民也被要求自肅在家,國內外的旅遊需求大幅減少,這勢必對日本的旅遊業造成大打擊。

根據三菱UFJ銀行的調查結果顯示,截至1229日,跟疫情相關的破產企業數量達到了715件,而酒店和旅館的破產數就有72個,包括港人投資的北海道酒店及大量Airbnb

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這其中,資產量最大的就是大阪的White Bear Familyホワイト・ベアーファミリー、愛知縣的WPB酒店,還有北海道夕張的度假村等,總負債額超過千億日元。

而與此同時,日本國土交通省下屬觀光廳也發佈了民宿掛牌數量的統計結果,顯示在Airbnb等民宿網站上,3 -9月這半年間,民宿掛牌數量減少了10%,這是該統計開始至今第一次出現民宿掛牌數量負增長的情況。

面對民宿寒冬,香港人投資者損失慘重不少民宿業者尋求轉型:有的將民宿改造成長租公寓,重新放到市場上出租;還有的因為現金不足,房東需要低價賣民宿,來盤活現金流。

除了民宿受到影響,店鋪的影響也不小。特別是做餐飲業,在帝國資料的統計中,餐飲業的店鋪破產數最多,達到133個。所以,店鋪的行情也慘兮兮。但是就是這樣特殊時期,仍有人在評估了自己的資產列表後,毅然決定入場抄底。

412日,《南華早報》報導稱,即使新冠疫情爆發以及奧運會推遲影響了這個全球第三大經濟體的景氣度,但香港投資者仍願意冒險購買日本房地產。深諳商鋪投資邏輯的香港人,在疫情前期大膽出手低價買商鋪。

於是,如果要給日本房產圈的2020年一個關鍵字,那一定是:低吸。2021年是一場更艱難的戰役。全球資本已提前部署日本資產,避險保值。日本不僅是全球投資的保險箱,更是租金回報高地。

未來十年,當不確定性成為常態,更應提前部署。(未完)

@Kenji San

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