疫情下,聰明錢都這樣投資的(四) ---- 緊貼大行投資東洋
  

要知道,在投資市場,世界頂級投行的一舉一動從來都是焦點。

大陸蝗蟲造假的能力非常強,呢幾年,我瀏覽網頁時經常發現一個所謂Mankeep的概念,以一個生於英文殖民地的番書仔,都未聽過什麼叫Mankeep,非常懷疑這是蝗蟲偽造的舶來品,用意在給「關係」這個某國特色產物蒙上一層洋皮。

Mankeep譯為「脈客」,是指善於使用人脈、經營人脈的人。在Hollywood,流行一句話:一個人能否成功,不在於妳知道什麼,而是在於妳認識誰。人脈是一個人通往財富、成功的入門票。這就體現了一個鐵血定律,人脈就是錢脈。史丹福研究中心曾經發表一份調查報告,結論指出:一個人賺的錢,12.5%來自知識,87.5%來自人脈,這個資料是否令妳震驚?老占自己確實如此,真係識人緊要過識字。

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我們管理自己的財富,儲蓄,投資,為自己的財富增值。錢越多,投資越合理,那個人財富也就越富足,使用起來必然隨心所欲。設立人脈存摺也是同樣的道理,它同錢一般,也需要管理、儲蓄和增值。在人脈帳戶中,我們不斷積存的是信賴和感情,禮貌、信用、瞭解、真誠、仁慈、助人等等都能為自己的人脈帳戶充值,使他人對你更加信賴,感情更深厚,更願意提供幫助。

Blackstone副主席有一次在接受訪問中,當被問到「專業與人際關係到底哪一個比較重要時」,他沉思了許久回答:「沒有專業,妳的人際關係都是空的。但是,在專業裡,有一條是最難的,就是信任,而這也是人際關係的基石。

一向眼光精準且超前的黑石集團,將在日本投資近2萬億日元,Blackstone的故事,千萬不要當故事看,是現在進行式。我們日本的Mankeep正指出,巴菲特紛紛出手日本,背後有一個投資邏輯。儘管全球仍然面臨疫情的挑戰,然而,安全穩定的日本房地產市場,還是吸引著國際資本的積極重倉。

螞蟻出事之後,全球頂級投資正紛紛進軍日本,來自日本株式會社不動產經濟研究所的資料顯示,東京和大阪房地產市場不僅未受到疫情太大的衝擊,成交價格反而穩定上漲,但對比福岡,房價上升的同時,土地價格也在一路攀升。日本土地價格網資料顯示,2020年日本全國公示地價為平均14.851萬日元/㎡,上升了0.53%;福岡府土地價格較去年,有1.16%的升幅,打敗東京和大阪。

福岡作為日本沿海城市,九州第一大城市,歷史悠久、繁華現代,無論從經濟發展、社會安全,還是健康醫療制度、文化環境和基礎設施等方面,均表現優秀。

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投資門檻低、發展潛力大、租賃前景一片大好的福岡,是投資者可以以小成本成功撬動的優質不動產。

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日本房產投資的誤區

但是,在和客戶溝通中我們發現,香港投資者對日本房產投資的期待存在不少的誤區,不懂不投,買日本房產,如果有以下這些誤區,我勸妳慎重考慮。

買新不買舊,只看樓價會不會升

這是一個近30年來比較典型的買房邏輯:買新樓看升,現在去東南亞柬埔寨、越南等國家投資,也基本走這樣一個投資邏輯。一年能升30%、三年內double,高鐵通車、基礎設施鋪開、城市建設空間仍然很大。在這些市場買房,聽到最多的就是二十年前的深圳,那個從無到有的歷史。

 

在這些市場買房妳只能買新樓,而那些二手,妳連看都不會看上,政策也對外國人很不友好。而這些,恰恰是本地人的需求。反觀當今日本,社會制度健全、少子老齡化、福利優渥的發達國家,整個社會已經建設得非常成熟,我們的許多社會制度、城市規劃多番借鑒日本。

可以說,現在日本房產的投資邏輯,跟香港已經大不一樣。

在日本,買新樓投資對普通日本人來說往往不是個好選擇,即使是在東京、大阪。

日本的樓市有個在我們看來很特殊的現象:房屋折舊。賣樓時agent會專門上門來為妳的房屋整體做個鑒定,給出市場價格。除了土地價格,在妳買下新房的當下就變成二手樓,因此買新的進來再賣出,一般說法就是會先損失2成,1成是折舊,1成則是來回手續費、稅金等買賣基本費用。

但是還是有人投資新樓,特別是東京都心的高價新房。那是因為,這些房子在非常稀缺的地段,坐擁非常高大上的資源配套,買樓如買鄰,location location, neighborhood, neighborhood所以樓價反而會上升。

我們看過一個在20世紀七十年代買的代官山房子,到現在升了10倍還多的案例。只是如今這樣的新樓入門門檻已經很高,大多數買來投資的都是有錢人。而且買高層公寓還能規避資產稅,這在稅務配置上是個很好的選擇。

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所以,如果拿著炒樓的心態來買日本房產,我勸妳慎重。

而日本有錢人做普通的資產分散,買的絕大多數是房屋折舊得差不多、升幅主要來自地價的340年樓齡的二手樓。但日本房價就真的不升嗎?其實不然。在如今非常寬鬆的日本金融環境下,東京的不論新房還是二手房,成交價和掛牌價紛紛上漲了78年。

即使疫情期間,二手房價也抗住了打擊,在下跌一個月後迅速反彈,如今已經連續上升了4個月,甚至成交價比去年還高。不過一年下來,二手樓升幅一般約5%7%

在我們面對最多的,就是日本的自然災害:日本有地震,但真正能做到大面積破壞東京、大阪房屋的地震有多少?一百年來都難遇一個。即使2011年的311大地震,或者是90年代的阪神大地震,真正損毀的房屋,主要集中在東京郊區和地方城市。

要知道,我們現在賣的8090年代的房子,都是經歷過上述兩個日本大地震的,它們沒有一個成為危樓,這正是因為日本非常嚴格的建築標準。日本的建築標準得到全世界的公認。在311大地震的第二天,《New York Times》就刊發了這樣一篇文章:《日本嚴苛建築法規在強震中挽救生命》。

所以如果你擔心日本的地震,在日本買樓投資時,認准下面這一點,妳能放心買:耐震評估。

198年,日本建築法規定採用新的耐震基準建築房產,以更好地防禦地震破壞。因此81年之後建成的房被稱為新耐震,而此前的則被叫做舊耐震。

新耐震和舊耐震之間存在性能上的差別:地震時,房屋本身是否抗震+ 房屋所在地盤是否牢固。新耐震採用了更加抗震的鋼筋設計,而地盤也用抓地力更強的材質。目前,新耐震下的房子遇到地震一般沒有問題。現在的新房甚至還用的是更高端的免震技術,不管地殼運動再怎麼激烈,房子都基本不會動。

而且日本買房還給妳的投資上了雙保險:地震險。如果真的是那個萬分之一,遇到的地震正好損壞了妳的房屋,那麼保險公司也能根據房屋在地震中的損毀程度,賠付損失。

日本投資收益達不到10%

如果只盯著東京、大阪買樓收租的4%-6%的租金回報,覺得這太低,我勸妳不要輕易買日本房產投資。其實,如考慮進一系列投資日本房產所能獲得的回報,東京、大阪、福岡、京都投資買房的回報上10%是分分鐘的事。

那就是租金回報+房價漲幅+匯率變動。這一計算方法借鑒的是Blackstone全球房產投資回報率。我們做過2019年和2020年這一資料的測算,結果都顯示:東京、大阪的投資年回報率能高達10%以上,甚至超過20%

當然,這一計算公式也不是完全嚴謹,是取整個地區的平均值,以及日元兌港元的變動區間得來的,投資回報的最終升幅因人而異但從中也能看出,海外買房要考慮的因素有很多:

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租金回報率夠不夠高;

匯率夠不夠優惠;

樓價夠不夠低。

要這三者都達到最佳狀態需要運氣,而其中兩個滿足,就可以考慮出手。因此,投資日本房產,充分瞭解日本房產的投資屬性,瞭解市場變化,與投資顧問充分溝通妳的投資需求,做一個聰明海外投資者。

聰明的港女明白,她們需要通過他們的人際關係網Mankeep來解決問題。她們敢於發送郵件或致電給能夠回答她們問題的最佳人選。而反過來,她們總是準備好正確的答案,始終樂於為別人排憂解難。

成功人士能夠引領自己,也能引領他人。為了使每天的生活更有活力,他們有自己的設想和使命,並努力每天都加以實踐。他們也知道自己幾斤幾兩,不會浪費時間在他們不擅長或者不滿意的事情上