全球最聰明的錢都湧向日本

全球最聰明的錢,美國最聰明的腦袋今年都做同一件事,重倉日本。

Odoo • A picture with a caption

831日,巴菲特宣佈了自己投資日本五大商社5%的股權,這也是近期最大的一個國際投資巨頭選擇日本的案例。全球最大私募基金黑石集團,1500億美元重倉日本房產

日本作為世界第三大經濟體,在軍事、教育、醫學、工業等方面均位於世界前列,這也在很大程度上為房地產投資提供了穩定的市場環境。2020年上半年,日本商業不動產投資額達到1.6萬億日元,約150億美元,排名世界第一。

據日本媒體1014日最新報導:全球規模最大的投資公司黑石的CEO Stephen Schwarzman蘇世在接受東京電視臺單獨採訪時表示,今後將在日本進行2萬億日元規模的收購。表現出強勢Long日本的態度。他指出,在過去的510年間,日本的改革已經取得進展,大規模投資的條件已經具備。

Odoo • A picture with a caption

黑石是華爾街PE之王,投資界可謂無人不知。黑石為何如此看好日本市場?

隨著東京奧運會的不斷臨近,日本房產逐漸升溫。據日本經濟產業省統計,從日本獲得2020年奧運舉辦權至今,日本房價已上升11%,更有日本房產投資諮詢機構預計,在未來5年裡,東京、大阪福岡輻射區域還將見證樓市30%以上的增幅。

這個預測不是沒有道理的。

作為世界第三大經濟體,日本是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。日本的優勢在於科學研發能力領銜全球,2019年諾貝爾獎獲獎者中,日本更是異軍突起。在軍事、教育、醫學、工業等方面日本始終位於世界前列。

種種這些,這在很大程度上為投資房產提供了持續穩定的支撐。政治經濟與地緣格局方面,為東亞提供了前所未有的穩定機遇。

Odoo • A picture with a caption

這位華爾街資本之王投資眼光獨特,拒絕惡意收購,保持著特立獨行的個性。歷經30年的發展後,黑石早已成為業務覆蓋私募股權,房地產,對沖基金以及信貸等多個領域,是實至名歸的PE之王。

一向眼光超前的黑石集團,在近幾年頻頻出手投資房地產業務,根據黑石2019年財報,房地產基金業務資產管理規模已達到了1622億美元,除了當前房地產投資為其帶來的巨額利潤,黑石也看到了當前時代經濟復蘇形勢下帶來的新契機。

食髓知味,近幾年,黑石專注於日本,在地產市場相當活躍。

2014黑石集團出資1900億日元從通用電氣 (GE) 手中購入一個日本住宅投資組合。約200棟公寓樓,然後2017年以2600億日元出售給安邦。

2019黑石集團捲土重來,先以1000億日元收購日本國內多個物流設施。接著又計畫對日本酒店經營集團Unizo Holdings提出收購要約,如果後者接受,收購規模或達1916億日元。

20201黑石集團將購入一個日本住宅投資組合。這組出租公寓將以創紀錄的3000億進行一次性收購。

黑石創建了房地產投資基金,通過海外養老金基金和國內機構投資者募集資金,並從銀行借款進行低杠杆率投資。

黑石集團目前正在密切關注東京和大阪、福岡的房地產市場。該公司已經斥資27億美元回購了220幢公寓大樓(這是在2017年出售給安邦集團的房產投資組合)。

過去幾年中,公寓的租金沒有出現太大增長,但已經可以符合養老基金、捐贈基金和喜歡回避風險的大型投資者的需求。黑石集團將目標對準了較年輕的單身專業人士居住的地區,而不是那些隨著時間的推移可能會因人口減少而受到負面影響的地區

在過去幾年全球房地產價格普遍上漲之際,專注於日本的租賃房產也被視為一種更安全的投資策略。與其他資產類別相比,這種投資策略的下跌空間極小,但仍能產生兩位數回報。

日本房地產投資與其它資產類別的區別還在於,它沒有任何到期日。黑石不會面臨任何出售房產的壓力,可以在任意期限內完成任務,而這通常是投資期限為510年的較高風險基金的做法。這些因素,都堅定了黑石重倉日本房產的決心。

Odoo • A picture with a caption

日本低利率政策

日本為了重振經濟、刺激通脹回升,從2006年初開始實行負利率,一直持續至今。當經濟前景不佳,高息貨幣利率低走時,日元因為缺乏利率下調的空間,而讓資產更保險。此外,日本的低利率也讓融資成本極低,並且很容易獲得收益率差,借入低息的日元資產,用以購買高收益的資產,而在匯率相對穩定的情況下,投資者的收益即為投資收益率和融資利率之間的差額。

這也是自2013年日本央行放鬆貨幣政策以來,日本房地產市場的海外投資一直呈增長趨勢的一個重要原因。另一方面,最近黑天鵝事件頻出,日元的避險技能的出色表現,讓日元資產很受歡迎。

蘇世民也指出,在過去的510年間,日本的改革已經取得進展,大規模投資的條件已經具備。此次黑石的追加再次打破了外資投資日本的新紀錄。

相信隨著2021東京奧運,2025年大阪世博會的不斷臨近,賭場建設在即,日本房產市場將會持續升溫,而隨著美日台友好關係的不斷加深,投資日本房產的最佳時期也即將到來。

Odoo • A picture with a caption

高租金回報
日本租房需求大,據統計東京都內有60%的人口租房居住,房地產租賃市場很大。東京住宅平均價格相當於香港的30-50%左右,投資成本較低且回報率相對穩定,不算房屋本身的升值率,根據全球房地產指南資料,東京的租金收益為3.4%-5.4%。較小的公寓,回報率還要更高一些。

只要自己選擇的房產地段便利性足夠,而日本房產的租金回報率平均可達4-5%

考慮到超低利率的融資成本,以及較高的投資收益率,日本房地產在全球範圍內依然頗具吸引力。自2013年以來,日本東京、大阪等主要大都市地區的房地產價格都在上升。

石集團將目標對準了較年輕的單身專業人士居住的地區,而不是那些隨著時間的推移可能會因人口減少而受到負面影響的地區。

日本民宿回報高

隨著每年訪日的人數逐年增加,在日本做民宿的香港人也是越來越多了。東京2021奧運會開幕在即,是時候瞭解下日本房產投資,民宿產業的利好了。

東京奧運會會讓日本房產走勢如何?

房產價格只會上升到奧運會開始前,結束就回落?

日本房產投資該選哪些城市?

2021年東京奧運會近在眼前,一時消息滿天飛,眾說紛紜,特別是在疫情對國內投資環境造成一定影響的前提下,日本顯然是一個好的房產投資點,而奧運的利好下,日本房產走勢將會形成何種局面呢?

歷屆奧運前後房價走勢回顧

回望過去歷屆奧運會,諸承辦國家與城市的房價走勢可以看到,多數承辦國和城市在奧運會開幕前,就迎來地產市場的黃金期,且這一趨勢得以延續到閉幕後。


韓國,在1988年奧運會後的30年裡維持著房產市場的良好勢頭。

巴賽隆納,1992年奧運,長期走勢平穩良好,僅在08年全球性金融危機以及之後的歐債危機中房價出現下跌。

亞特蘭大,承辦1996年奧運會,房價走出了近20年的長牛,僅在次按危機中出現過大幅回跌,但很快在之後的幾年裡恢復到危機前水準,並一路穩步上升。

悉尼,2000年舉辦奧運會,從未遭逢經濟與房價衰退。

倫敦/英國,2012年舉辦奧運會,周邊的房產價格也是持續上升,並在高位企穩。

里約熱內盧,2016年舉辦奧運會,而之前2014年又舉辦了世界盃,疊加效應下房價飆升。

歷屆承辦國中,只有2004年舉辦奧運會的雅典,成績不佳,但究其原因,是希臘作為歐債危機爆發的原發地,經濟與房地產價格出現下跌而沒有恢復到危機前水準。

由此可見,房地產與奧運經濟的關聯度還是相當高的,在很大程度上受益於奧運經濟的產業。奧運會不僅帶動該國基礎設施的建設,諸如市政交通、比賽場館的改造、酒店、商場的擴建,還能吸引大批人口湧入導致城市住房供求增長,價格飆升。

我們來看一些資料:倫敦奧運會期間,倫敦大區內升幅高達16%,特別是最靠近奧運園區和附近新建公共交通設施的一些具體地段,成為東倫敦房地產市場大亮點中亮眼地段, HackneyHomertonShoreditch平均房價更是分別上升了69%53%。同時,英格蘭和威爾士房產價格也出現了5%的小幅度上升。


(港女Joyce同學,多分享Shoreditch的人與事吧)