在日本投資物業,公司持有定係個人持有比較好?
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我們上兩個月分析過,在英國投資物業,究竟是公司持有定係個人持有物業比較好?這篇垃圾文章竟然在某國瘋傳,很多港燦去到當地,根本搶唔到樓。

左諗右諗,港女性格,點夠大媽Fight? 再加上,普遍英國業主都完全不喜歡香港人,相當遺憾,我都幫唔到妳。

其實日本房產一直都屬於投資門檻較低的項目,經常可以聽到房產經紀說賣掉香港一套房,買下日本一棟樓這種說法。

日本房價不高主要體現在買賣時計價面積是使用面積,這和香港的房產投資大不相同,既沒有公攤面積,而且陽臺面積還是贈送的。再加上穩定的租賃市場,和不低的租金回報,國際知名諮詢顧問公司Mercer所做的生活水準日本房產調查顯示,亞洲房屋租金最高的16大城市中,日本東京房產以4737美元穩坐冠軍寶座。可以說,這些也是日本房產長期以來受到海外投資者青睞的原因。如今看來,無論是整體的交易量,還是不斷回升的諮詢量,都指向日本投資市場的前景可觀,吸引了海內外投資市場的青睞。

10月份,同步分析一下在日本買磚頭,究竟用個人定係公司持有好呢?

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點樣開公司呢,在東京,大阪,定係福岡呢?幾個重要城市有什麼政策及稅務優惠呢?

日本購買房產,是個人持有好,還是公司持有好呢?不管是香港人還是鬼佬投資者,相信買樓前都考慮過這個問題吧!以個人名義還是公司名義購買房產,與今後的投資利益是息息相關的。那麼,這兩者之間有什麼區別呢?

先來分別瞭解下個人和公司名下房產稅各種稅率有何不同?

公司名義

1.公司名下房產沒有轉讓增值稅,即其轉讓增值稅為零
2.
公司有法人稅,一億日元以下資本金為中小企業, 2019年的稅率標準,法人稅的實際稅率為38.2%。房產收益屬於公司收入,但因公司經營需要花費成本,因此淨收入需看實際情況。若公司收入為0,每年只要繳納約7萬日元的法人稅即可。

個人名義

1.轉讓增值稅:持有期超過五年為20%,不滿五年為39%(非居住者有一部分稅金可以被免除)。
所得稅:淨所得 x 稅率(5%~40%x 復興特別所得稅(2.1%),租金收入- 必要經費=淨所得。

2.以持有房產5年為界限分別分析

持有房產不滿5

轉讓增值稅:個人為39%,公司為0

持有稅:個人須繳納租金收入的所得稅,公司需繳納法人稅為38.2%

個人:全額納稅對象;公司:全部房租淨收入為部分納稅物件。公司有工資等各種合理開銷,可把租金收入分散開來而合法減少納稅額。

持有房產滿5

1.轉讓增值稅:個人為20%,公司為0

2.持有稅:個人須繳納租金收入的所得稅,公司需繳納法人稅為38.2%

3.個人:全額納稅對象;公司:全部房租淨收入為部分納稅物件。公司有工資等各種合理開銷,可把租金收入分散開來而合法減少納稅額。

Kenji San結論

在日本買樓為投資用的話,公司持有更划算;在日本購房為自住用的話,個人持有更划算。

如果在日本已有公司,則公司持有更划算;如果為了購房而特意設立公司,那要看房產價值,如無法攤抵設立和運營公司的費用,則還是以個人名義購房更划算。持有時間5年的,公司持有更划算;房產持有時間滿5年的,個人持有更划算。

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根據投資金額決定是個人名義還是公司名義購買
房產投資金額不大時,選擇個人名下划算。個人名下房產更省稅的辦法是,儘量持有5年以上,或自住用。

500萬以上大金額房產投資,選擇公司名下划算。大金額投資易獲較高收益,一般可抵消公司維護開銷外,還有以下兩個好處:

一、更有利於房產投資快速發展和擴大盈利
房產掛在公司名下,增加了公司的優良資產,增強了公司可信度和經濟實力,很有利於銀行貸款。拿到低息的日本銀行貸款後又可快速擴大投資。公司名下的房產短期轉讓即靈活又省稅。

二、有助於拿到日本投資經營管理簽證
在日本沒有買房送簽證的說法,那投資房產的人是怎樣通過買房拿投資經營管理簽證呢?

其實,同學先在日本成立公司,然後以公司的名義購買房產,房產收益可以作為公司經營收入,這樣又能獲得投資收益,又能拿到日本簽證,拿到簽證之後,就可以把配偶和子女辦到日本生活,享受日本政府的福利政策,同時,也說不定還可以在日本拓展商機,可謂是一舉多得。

這個也解釋到為什麼香港人100個有99個在日本投資置業,最初講好是8%以上回報,到最後都只不過是3%很多同學原來是投資日本,後來也跟我們去了英國。

因為他們並沒有深入去了解全世界最複雜的稅制,而這個地方就是日本,收購合併完成之後,我們2020年第三季開始提供上述服務。

京都一般中古樓盤的價格、租金的行情,可以參考以下資料:

Studio 單位
位置:京都市下京區,河原町駅站徒歩三分鐘
售價: 855萬日元(約62萬港元)
建築年份 : 1999;面積:17.14平方米
月租(含管理費)50,500日元;實際回報率:6%

一房單位
位置:京都市下京區,五條站徒歩三分鐘
售價:2,580萬日元(約185萬港元)
建築年份:1992;面積:44.6平方米
月租(含管理費)12萬日元。全新裝修,暫無租客,實際回報率 4.6%

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