港女買磚頭系列 ---- 日本福岡


50萬,在破島投資房產,只能買到一個廁所。車位都唔夠,但在日本,卻可以在首都拿下一套房。租金回報率還出奇地高。

Odoo • A picture with a caption
 

50萬買一個福岡的小投資,每個月房租就能有3000+,拿的還是日元資產。

近日,全球城市租金回報率排行,日本三大都市圈的東京、大阪、福岡都入榜,並且排名前十,最低也能達到5.57%的平均毛租金回報率。在租金回報率這件事上,香港真是低得可怕,只有2.85%

全球收租TOP 5城市:第一名:利物浦;第二名:馬尼拉;第三名:名古屋;第四名:達拉斯;第五名:大阪。

日本的三大都市圈,表現異常搶眼。三大都市圈2019年以來租金和房價都在持續升值,特別是東京,二手樓價已經連升10個月。大阪和名古屋的房價相對東京要更低,因此租金回報率更高。

因為疫情,成交量確實受到了打擊。根據東日本不動產流通機構的資料,今年第二季度(也就是疫情第一波影響最大的4~6月),首都圈二手房總成交套數為6428件,同比下跌了33.6%,而成交的單價有多大變化?僅下跌了-0.4%,等於幾乎沒變。

Odoo • A picture with a caption

可以看出,雖然交易在減少,可樓市需求還是支撐起了整個首都圈的房價,保值能力可見一斑。在4月日本疫情日趨嚴重的時候,《南華早報》的地產版刊發了一篇名為《日本黃金地段店鋪地產最高打七折,香港投資者被吸引入場》的文章,文中指出,即使新冠疫情爆發以及奧運會推遲影響了這個全球第三大經濟體的景氣度,但香港投資者仍願意冒險購買日本房地產。

也是在4月,Kenji San身邊一位朋友迅速搶到了一套比市價低100萬日元的房產,是為筍嘢。日本,已經成為外國穩健型投資者最青睞的選項。

Odoo • A picture with a caption

如果以50萬進行資產配置,福岡的房產更是脫穎而出,完全可以秒殺美英加等國家。因為這個總價已經能夠拿下東京市區的投資房。除了錢花得比其他國家一線城市少,它還擁有這些其他發達國家沒有的投資優勢:

 

1. 日元是全球公認的避險貨幣。風險來臨時它就升,它絕對是保險!

2. 福岡的地價只有東京五分之一,同等地段的價格;二手房價以每年3%-6%的漲幅增長

3. 租賃市場需求強勁,空置時間短;

4. 地理距離近,易於打理;

5. 買房時本人可以不到當地,直接在辦完所有手續;

6. 房屋的打理全權交給專業管理公司,少操心。

Kenji San整理及拍攝了幾間好野。

地點:福岡市中央區的兩項物業。
43年,5,200萬円,內有12單位,其中3單位是1樓店舖。
33年,4,200萬円,內有4單位。

另外Kenji san建議選擇一些比較新的Studio單位,一般來講是容易租出去和穏定。價格方面都在1,000萬円前後。若果有充足資金的話,可以全資購入會容易處理的。以後或可用已購入單位之業權再購入其他單位時可做擔保

外國人申請住宅Mortgage, 首先分兩類:

1.自住用,外國人,但先要條件係擁有在日本居留visa利息1.05%
2.投資用,完全外國人,利息較高。

至於the percentage of mortgage 要視乎樓宇種類,價值和各銀行的審批。

這些銀行為非永久居民提供住房抵押貸款(而非投資)。如果是SMBC Trust Bank,則10年期利率為1.05%

SMBC Trust Bank
https://www.smbctb.co.jp/en/product/loan/

Tokyo Star Bank
https://www.tokyostarbank.co.jp/service/foreign_customers/en/

Shinsei Bank
https://www.shinseibank.com/english/housing/loan_syousai.pdf

Odoo • A picture with a caption

有一點要注意,就是在日本成功申請了按揭之後,在香港的信用資料數據庫會否有這個記錄?例如閣下在香港有一層樓,日本有一層樓,出現在香港數據庫中是一層,還是兩層?這個要和日本銀行有一些初步的溝通

全部YouTube

https://www.youtube.com/watch?v=r-EurQD_28Y

https://www.youtube.com/watch?v=xUu1Y1R8nfI

https://www.youtube.com/watch?v=IYLknZrulek